Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung

Fachartikel

Fehlerhafte Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen

Angesichts der derzeitig niedrigen Zinssätze überlegen viele Darlehensnehmer, die seinerzeit ihren Kredit zu einem erheblich höheren Zinssatz abgeschlossen haben, auf einen neuen Kredit umzuschulden. Gern möchte man sich den momentan günstigen Zinssatz auf lange Zeit sichern. Andere Kreditnehmer geraten etwa durch einen berufsbedingt notwendigen Umzug oder Veränderungen im persönlichen Bereich (Todesfall, Scheidung) in die Situation, ihr Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen zu müssen. Da Hypothekendarlehen in der Regel für eine relativ lange Laufzeit abgeschlossen sind, wird der Darlehensnehmer im Falle der vorzeitigen Rückzahlung mit dem folgenden Problem konfrontiert: Einige Banken verweigern den Kreditnehmern zunächst gänzlich eine vorzeitige Ablösung des Darlehens, andere Institute berechnen Vorfälligkeitsentschädigungen, die häufig unangemessen hoch ausfallen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Anders als man intuitiv vermuten würde, sind die Banken oder Sparkassen nicht unbedingt daran interessiert, das einmal ausgeliehene Geld möglichst schnell zurückzubekommen. Den Instituten entsteht durch die vorzeitige Darlehensablösung immer dann ein Schaden, wenn der Zinssatz, zu dem das Geld seinerzeit an den Kunden verliehen wurde, höher war als jener Zinssatz, zu dem heute dieses zurückgeflossene Geld wieder

ausgeliehen werden kann. Ein Beispiel aus der Beratungspraxis: Herr W. verkauft. sein Haus. Aus dem Erlös kann er den 1990 für weitere 10 Jahre verlängerten Kredit von 275.000 DM bei seiner Sparkasse voll ablösen. Sein vertraglich vereinbarter Kreditzinssatz ist 9,35%, die Restlaufzeit beträgt noch 7 Jahre. Seiner Sparkasse entgeht also für 7 Jahre die Möglichkeit, die Darlehensgelder zu 9,35% anzulegen. Zur Zeit kann die Sparkasse das Geld nur in solche Kredite anlegen, die eine Verzinsung von 7% erbringen. Der Zinsschaden beträgt also 2,35 Prozentpunkte pro Jahr . Häufig kommt es zum Streit über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, manchmal wird sogar die Vertragsaufhebung kategorisch verweigert. Der Konflikt verschärft sich, weil in fast allen Fällen das zu finanzierende Objekt bereits verkauft. worden ist Die neuen Käufer möchten das Haus frei von eingetragenen Grundschulden erwerben. Damit die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, ist es jedoch erforderlich, daß die Bank als ehemalige Kreditgeberin auch ihre Einwilligung dazu erteilt Diese Einwilligung wird vielfach jedoch so lange verweigert, bis der ehemalige Darlehensnehmer die Höhe der verlangten Vorfälligkeitsentschädigung akzeptiert. Der Darlehensnehmer sollte trotz des Druckes, unter dem er steht, nicht jede Forderung seines Instituts ungeprüft hinnehmen. Er kann die Schadensberechnung der Banken im Rahmen eines unabhängigen Gutachtens überprüfen lassen und Rechtsrat einholen. Mit Hilfe eines Gutachtens kann er mit der Bank über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln.

Das Beispiel aus der Beratungspraxis veranschaulicht die Dimension des Problems. Herr W. hatte sein Darlehen über 275.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 9,35% am 31. Dezember 1990 für eine 10jährige Laufzeit abgeschlossen. Das Darlehen wurde am 31. Dezember 1993 vorzeitig zurückgezahlt Die Sparkasse berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 55.000 DM. Mathematisch korrekt darf sie jedoch nur 29.670 DM betragen. Diese Differenz zeigt schon, wieviel für den Darlehensnehmer auf dem Spiel steht

Auch bei kleineren Krediten lassen sich erhebliche Differenzen berechnen; so beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung z. B. für ein Darlehen von 80.000,- DM mit einer Restlaufzeit von 3 Jahren fast 5000,- DM. Entscheidende Faktoren für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind die Restlaufzeit des Kredites und die Abweichung von Vertragszins und Wiederanlagezins.

Die Rechtslage

Die Banken sehen in der Kündigung des Darlehensnehmers jeweils die Verletzung einer vertraglichen Pflicht aus dem Darlehensvertrag. Sie verlangen daher folgerichtig Ersatz des entstandenen Schadens, das gibt auch schon der Ausdruck Vorfälligkeitsentschädigung deutlich zu erkennen. Als Geschädigter sind sie beweispflichtig für die Höhe des entstandenen Schadens. Die von den Banken präsentierte Abrechnung über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muß sich also auf den tatsächlich entstandenen Schaden beziehen. Diese Abrechnung ist nachprüfbar und widerlegbar. Überdies trifft dIe Bank die Pflicht, den Schaden möglichst gering zu halten. Soweit sich die Banken also für die Wiederanlage entscheiden, ist als Wiederanlagezins der Durchschnittszins für die Vergabe eines anderen Hypothekenkredits mit einer entsprechenden Laufzeit der Berechnung zugrunde zu legen.

Da so ein Ersatzkreditnehmer erst einmal gefunden werden muß, ist es gerechtfertigt, die Vermittlungskosten, die bei einer erneuten Kreditvergabe zusätzlich entstehen (ca. 0,5-1% der Darlehenssumme) mit anzusetzen..

 

Finanzmathematisches Gutachten

Die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen wird z. B. von Wehrt, Unabhängige Beratungsdienstleistungen in Finanzen und Kredit GmbH (www.wehrt.de), Birkenhain 1 a. 21614 Buxtehude-Immenbeck, Tel.: 04161/ 996816, im Rahmen eines unabhängigen Sachverständigengutachtens nach finanzmathematischen Grundsätzen durchgeführt. Hierbei wird der planmäßige Kreditverlauf dem tatsächlicher gegenübergestellt und in einem Tilgungsplan modelliert. Auf Wunsch werden Berechnungsbeispiele für die Vorfälligkeitsberechnung zur Verfügung gestellt Die Kosten der Erstellung eines finanzmathematischen Gutachtens betragen etwa 500,- DM. Bei der Verbraucherzentrale Niedersachsen gibt es die Informationsschrift " Verlockung Umschuldung” zum Abholpreis von 5,- DM; sie wird gegen einen Aufpreis von 4,50 DM auch zugeschickt (VZN, Postfach 6126, 30061 Hannover).

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