Erbrecht: Das steuerbefreite Familienheim und was es zu beachten gilt

Immobilien machen meist einen erheblichen Teil des Nachlasses aus. Umso bedeutender ist es für Erben und Erblasser zu wissen, dass die Erbschaft von Familienheimen unter Einhaltung bestimmter Voraussetzungen vollständig steuerbefreit sein kann. Folgende Voraussetzungen sind bei der Erbschaft von Familienheimen nach §13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner und nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG für Kinder zu beachten:

Die Befreiung von der Erbschaftssteuer gilt ausschließlich für Familienheime, die sich im Inland, der Europäischen Union (EU) oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) befinden. Neben dem klassischen Einfamilienhaus zählen auch Eigentumswohnungen oder ein Zweifamilienhaus zu den Familienheimen, sofern der Erblasser eine der Wohnungen selbst bewohnte. Zudem muss der Erblasser das Objekt vor seinem Tod selbst als Hauptwohnsitz genutzt oder ihn müssen zwingende Gründe (z. B. Pflegebedürftigkeit) an der Nutzung des Objekts gehindert haben.

Die Erben müssen unverzüglich (i.d.R. innerhalb von sechs Monaten) in die Immobilie einziehen und diese ebenfalls als Hauptwohnsitz nutzen. Tun sie dies ohne Vorliegen eines zwingenden Grundes nicht, entfällt die Steuerbefreiung, was den Erben teuer zu stehen kommen kann.

Auch kann ein Erwerber die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss oder wenn im Rahmen der Teilung des Nachlasses der Erbe begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. Auch ein Nießbrauchrecht für Dritte an der Immobilie, führt dazu, dass die Steuerbefreiung nicht genutzt werden kann, da die Selbstnutzung durch den Erben objektiv nicht erfüllt werden kann. Die Immobilie muss in der Folge vom Erben voll versteuert werden. Dies ist ein häufiger Fehler, den Eltern bei der Vererbung ihrer Immobilie an ihre Kinder begehen.

Eine weitere zwingende Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die Erben die Immobilie im Anschluss mindestens zehn Jahre selbst bewohnen müssen. Ausnahmen gelten bei Vorliegen zwingender Gründe wie z. B. bei Pflegebedürftigkeit oder zwingenden gesundheitlichen Gründen, die ärztlich belegbar sind. Wird das Familienheim vor Ablauf der zehn Jahre aus anderen Gründen wie beispielsweise dem Verkauf oder der Vermietung von den Erben nicht mehr selbst genutzt, so führt dies zur rückwirkenden Steuerpflicht.

Für Kinder der Erblasser ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung nur bis zu einer maximalen Wohnfläche von 200 m2 gilt. Bei Überschreitung der Wohnfläche erfolgt eine anteilige Befreiung nur bis zu der Grenze von 200 m2. Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner existiert diese Wohnflächenbegrenzung nicht. Die Steuerbefreiung für das Familienheim gilt zusätzlich zum jeweiligen Erbschaftssteuerfreibetrag, welcher für Kinder bei 400.000 Euro liegt und für Ehepartner bei 500.000 Euro und wird somit nicht von dem Freibetrag abgezogen. Enkel zählen nicht zum begünstigten Personenkreis für das steuerbefreite Familienheim. Sie können das Familienheim nur in den Fällen steuerfrei erben, in denen die Eltern verstorben sind und sie an die Erbfolge ihrer Eltern treten.

Die Steuerbefreiung bei Erbschaft eines Familienheims zählt zu den größten Vergünstigungen im Erbschaftssteuerrecht. Erhebliche Vermögenswerte können unter Einhaltung strenger formaler Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden. Gerne berate ich Sie und helfe Ihnen dabei, kostspielige Fehler zu vermeiden.