Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern: BGH-Urteil zum Sicherheitentausch (XI ZR 32/24)

Stade/Buxtehude, den 13.11.2025: Im Februar 2025 gab der Bundesgerichtshof der Nichtzulassungsbeschwerde einer Klägerin statt, die eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 158.728,44 Euro aufgrund eines verweigerten Sicherheitentauschs zurückforderte (Az.: XI ZR 32/24).

Zum Sachverhalt

Die Darlehensnehmerin vereinbarte mit der Sparkasse im August 2002 ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen über 900.000,00 Euro zur Finanzierung eines Grundstückserwerbs. Hierbei wurde eine Zinsbindung bis Mitte 2022 vereinbart.

Im Jahr 2015 veräußerte die Klägerin das Grundstück vor Ablauf der Zinsbindung für 1,8 Millionen Euro. Die Sparkasse forderte mit der erforderlichen Löschung der Grundschuld die Rückzahlung des Darlehens sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 158.728,44 Euro.

Die Klägerin beabsichtigte jedoch das bestehende Darlehen zur Finanzierung einer anderen Immobilie zu verwenden. Die Sparkasse bewertete die Immobilie mit einem Marktwert von 1,37 Millionen Euro und einem Beleihungswert von 894.000 Euro.

Ein erstes Objekt lehnte die Sparkasse wegen eines zu geringen Beleihungswertes ab. Laut Klägerin einigten sich die Parteien im Oktober 2015 telefonisch auf einen Sicherheitentausch. Die Kreditgeberin verlangte von der Darlehensnehmerin eine gleichwertige Sicherheit. Der Rechtsanwalt der Klägerin forderte die Beklagte am 14.12.2025 auf, dem im Oktober telefonisch vereinbarten Sicherheitentausch zuzustimmen.

Das betreffende Grundstück wurde kurz darauf an einen Dritten verkauft. Die Klägerin erlitt dadurch einen erheblichen Schaden. Die Klägerin forderte die Sparkasse anwaltlich zur Rückzahlung der geleisteten Vorfälligkeitsentschädigung sowie zur Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten auf.

Zur Rechtslage

Vor dem Landgericht erwirkte die Darlehensnehmerin ein positives Urteil. Das Oberlandesgericht entschied im Berufungsverfahren hingegen zu Gunsten der Sparkasse. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin mit Erfolg Nichtzulassungsbeschwerde vor dem Bundesgerichtshof.

Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Sparkasse in den Sicherheitentausch hätte einwilligen müssen, soweit die ihr als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Sparkasse ebenso gut gewährleistet wie die im Darlehensvertrag vereinbarte Grundschuld und dass die Bank durch den Sicherheitenwechsel keine finanziellen Nachteile zu befürchten hat (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004 – XI ZR 398/02).

Folglich ist die Darlehensnehmerin im Falle eines gleichwertigen Sicherheitentauschs zur Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung berechtigt. Der Kreditgeberin ist es unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen zuzumuten, einem Pfandtausch zuzustimmen.