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Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zu Steuersparimmobilien/Schrottimmobilien

Zum Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank wegen fehlender Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz

08.04.2008

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Der XI. Zivilsenat des BGH hatte mit Urteil vom 26.02.2008 (Az:XI ZR 74/06) erneut über Schadensersatzansprüche von Erwerbern sog. Steuersparimmobilien zu entscheiden.

Der in Bremen wohnhafte Beklagte wurde im Jahre 1992 wie viele andere von einem Vermittler geworben, ein Appartement in der Nähe von Stuttgart in einem sog. Boarding-House zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital zu erwerben. Nach Abschluss des Kaufvertrages vereinbarte der Beklagte wie viele weitere Käufer einen Darlehensvertrag mit der Klägerin über 143.000,00 DM. Die Pächterin wurde bereits fünf Monate nach Eröffnung des Boarding-House zahlungsunfähig. Zwei Jahre später war auch die Bauträgerin insolvent. Die Klägerin, eine Volksbank in Baden-Württemberg, verlangte nachdem der Darlehensnehmer in Verzug geraten war, Rückzahlung von 145.000,00 DM

Das Landgericht hatte der Zahlungsklage entsprochen, das Berufungsgericht wies die Klage jedoch ab. Nach Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung durch den BGH (XI ZR 37/03, WM 2004, 620) hat das Berufungsgericht dem Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften mehrere Fragen zur Auslegung der EG-Haustürgeschäfterichtlinie vorgelegt (OLG Bremen WM 2004, 1628). Nach deren Beantwortung (EuGH WM 2005, 2086) hat das Berufungsgericht (WM 2006, 758) die Klage erneut abgewiesen, die Revision aber zugelassen.

Der BGH konnte im zur Entscheidung stehenden Fall noch nicht abschließend beurteilen, ob Schadensersatzansprüche des Kapitalanlegers bestehen. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und an einen anderen Senat des Oberlandesgerichts zurückverwiesen. Hier soll nunmehr geprüft werden, ob der Erwerber der Schrottimmobilie einen Schadensersatzanspruch wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der Bank infolge eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung durch offensichtlich unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers zur angeblich erzielbaren Miete hatte.

Positiv ist das Urteil des BGH insoweit, als ein Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank auch dann bestehen kann, wenn die Haustürsituation nicht bei Vertragsunterzeichnung, sondern nur bei dessen Anbahnung vorgelegen hat. Der Schadensersatzanspruch des Erwerbers setzt jedoch ein Verschulden der finanzierenden Bank voraus. Überdies wurde vorausgesetzt, dass der Kapitalanleger seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung bei einer ordnungsgemäßen Belehrung über sein Widerrufsrecht auch tatsächlich widerrufen hätte.

Auch wenn der BGH in diesem Fall noch nicht abschließend zum Schadensersatzanspruch entschieden hat, so werden dennoch Wege und Möglichkeiten zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen aufgezeigt. Schadensersatzsprüche gegen die Bank haben insbesondere dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Bank und der Immobilienvertrieb eng kooperierten. War die Bank nachweisbar über die fehlerhaften Angaben des Vertriebs z. B. über die zu erwartenden Mieteinnahmen informiert, dann bestehen gute Möglichkeiten Schadensersatzansprüche gegen die finanzierende Bank durchzusetzen und weitere Verluste zu vermeiden.

Wir empfehlen nach einer Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen Ihrer Schadensersatzansprüche durch einen Rechtsanwalt die Schadenshöhe auch gutachterlich prüfen zu lassen.

Sollte es nicht nachweisbar sein, dass die finanzierende Bank mit der Vertriebsorganisation eng zusammen gearbeitet hat, dann besteht im Falle des wirksamen Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz oftmals die Möglichkeit, das Darlehen günstig umzufinanzieren, um die Belastungen zu reduzieren. In diesem Fall hat die Bank keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Gezahlte Bearbeitungsgebühren sind im Falle des wirksamen Widerrufs zurückzuerstatten. Außerdem hat die ursprünglich finanzierende Bank nur einen Anspruch auf die marktübliche Verzinsung abzüglich der Gewinnmarge, da der Darlehensvertrag infolge des Widerrufs unwirksam ist.

Es ist im Falle eines wirksamen Widerrufs ratsam, die Höhe der Ansprüche gutachterlich durch Sachverständige für Finanzierungsfragen prüfen zu lassen. Auch auf diesem Wege lassen sich die Rückzahlungsforderungen der Banken oftmals bereits außergerichtlich erfolgreich reduzieren.

Weitere Beiträge

Es folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Steuersparimmobilie, Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsentschädigung) hohe Übereinstimmungen aufweisen.

Weiterhin positive Tendenz in der Rechtsprechung

Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen sind nicht selten unberechtigt oder überhöht

24.09.2007

Auch nach mehreren Grundsatzurteilen u. a. vom 1. Juli 1997 und 30.11.2004 des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung, besteht oftmals weiterhin Klärungsbedarf bei den Darlehensnehmern, die Hypothekenkredite vor Ablauf der Festschreibungszeit vorzeitig gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen oder bereits abgelöst haben. Die auch bei den normalen Baufinanzierungen oftmals mehrere Tausend Euro betragenden Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht selten entweder der Höhe nach zu beanstanden oder in einigen Fällen gänzlich unberechtigt.

Rechtsprechung verdichtet sich zu Gunsten der Verbraucher

Sondertilgungen sind bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen schadensmindernd zu berücksichtigen

24.09.2006

Zukünftige Sondertilgungen sind bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 23.08.2006 (Az: 25 S 43/06) zu Gunsten der Darlehensnehmer entschieden:

Das vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht des Darlehensnehmers ist bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd zu berücksichtigen. Die häufig von Banken zitierte Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 25.05.2000, WM 2001, 565) ist nicht geeignet, die Rechtsauffassung, zukünftige Sondertilgungen seien nicht zu berücksichtigen, zu stützen. Das OLG Frankfurt hat sich nicht grundsätzlich mit der Frage der Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts befasst, sondern habe wegen unzureichenden Vortrags des Darlehensnehmers in einem Einzelfall die Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts aus tatsächlichen Gründen abgelehnt. Auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen können damit unter Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts noch erheblich reduziert werden.

Steuersparimmobilie, Vorfälligkeitsentschädigung und andere Rückerstattungsansprüche aus Darlehensverträgen

Schuldrechtsreform verkürzt Verjährungsfrist von 30 auf nur noch 3 Jahre

22.10.2001

Gemäß der Neuregelung des § 195 BGB wird die gegenwärtig noch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von 30 auf 3 Jahre verkürzt. Davon betroffen sind zum Beispiel viele Altansprüche aus Darlehen (Erstattungsansprüche aus Vorfälligkeitsentschädigungen, Disagio, variablen Zinsen etc.) und Kapitalanlage (Notleidende Investmentfonds, Steuersparimmobilien etc.), die bisher noch nicht geltend gemacht wurden, weil der geschädigte Anleger bisher noch unsicher darüber war, in welchem Umfang oder unter welchen Bedingungen er seinen Ersatzanspruch durchsetzen kann.

Komplizierte Rechtslage - Feine Differenzierungen in den einzelnen Urteilen:

Streit um Vorfälligkeitsentschädigung. Der BGH könnte zur Jahreswende Klarheit schaffen

16.10.1996

Der Bundesgerichtshof (BGH) steht in der Verantwortung. Für die Jahreswende wird ein Urteil zur Frage der Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Hypothekendarlehen erwartet. Worum geht es?

Komplizierte Rechtslage - Feine Differenzierungen in den einzelnen Urteilen BGH könnte bald Klarheit schaffen

VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG (II)

01.07.1996

Der Bundesgerichtshof (BGH) steht in großer Verantwortung. Für die Jahreswende wird ein Urteil zur Frage der Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Hypothekendarlehen erwartet. Worum geht es?

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