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Vorfälligkeitsentschädigung: Beitrag informiert über aktuelle Rechtslage:

Verjährungsgefahr bei überhöhter Vorfälligkeitsentschädigung

19.11.2002

Beiträge anzeigen, die einen der folgenden Begriffe beinhalten:

Zweifelsfragen der Entschädigungsberechnung

Der Umfang ersparter Risikoaufwendungen und Verwaltungskosten

Auffallend ist, daß der BGH in seinem Urteil vom 7.11.2000 erstmalig den Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ benutzt. In einem der Urteile aus dem Jahr 1997 noch sprach er vom „entfallenden Risiko“ , im Nichtabnahmeurteil aus dem Jahr 1991 von der „Risikoprämie“ .

Als Risikoprämie ist jene Erhöhung des Darlehenszinssatzes zu verstehen, welche der Kreditgeber vornimmt, um sich gegen die Rückzahlungsrisiken eines Darlehens abzusichern. Der Absicherung gegenüber den Rückzahlungsrisiken dienen zwei Instrumente. Zum einen kann der Kreditgeber Aufwendungen tätigen, den Eintritt des Rückzahlungsrisikos zu vermeiden, zum anderen kann er Rücklagen bilden, die einen etwaigen Darlehensausfall auffangen. Mit der Risikoprämie werden somit die Kosten beider Maßnahmen finanziert.

Der Begriff des „entfallenden Risikos“ bleibt dagegen nebulös. Möglicherweise suggeriert er, daß mit ihm nur die Kosten einer ersparten Rücklagenbildung gemeint sind. Jedenfalls wurde der Begriff von der Kreditwirtschaft in diesem Sinne weitestgehend verstanden, und so nimmt es nicht wunder, daß lediglich die Ausfallstatistiken für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen bei der Kalkulation des Risikoabschlags berücksichtigt wurden. Deren Auswertung führte dann zu den erstaunlich niedrigen Sätzen von 0,014 bis 0,06 % jährlich.

Insoweit schafft der Begriff der „entfallenden Risikovorsorge“ Klarheit. Sie deutet nämlich nicht nur auf die Rücklagenbildung gegenüber letztlich unvermeidbaren Rückzahlungsausfällen hin, sondern ebenso auf die Ersparnis bei Aufwendungen, mit denen üblicherweise vermieden werden soll, daß das Rückzahlungsrisiko überhaupt eintritt. Häufig macht sich eine Bank bereits dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, daran, ein problematisches Engagement umzustellen oder zu beenden. Dafür ist es erforderlich, die gewährten Kredite laufend im Hinblick auf die Kapitaldienstfähigkeit des Schuldners, die Werthaltigkeit der Sicherheiten und andere möglicherweise problembildenden Faktoren zu beobachten.

Der vorzunehmende Risikoabschlag ist für den Einzelfall nach § 287 ZPO zu schätzen. Diese Vorgabe des BGH wird in der Praxis der Erstellung von Vorfälligkeitsberechnungen kaum antizipiert. Die Kreditwirtschaft arbeitet weitgehend mit institutseinheitlichen Risikovorsorgeabzügen, die eine Beziehung zur konkreten Einzelfallsituation vermissen lassen. Dabei dürfte die dem einzelnen Vertrag zuzuordnende Risikoprämie durchaus bekannt sein, denn das vertragsimmanente Risiko wird im allgemeinen vor Vertragsschluß ermittelt und dem Vertragszinssatz in Form der Risikoprämie zugeschlagen.

Als maßgebliche Faktoren für die Festlegung der Risikoprämie in Betracht kommen:

1. Der Beleihungsgrad: Nachrangfinanzierungen, die an Stelle einer 60 %-igen Beleihung eine 80 %-ige vorsehen, verteuern die Finanzierung im allgemeinen um 0,15 Prozentpunkte.

2. Die Art des finanzierten Objekts: Wohnimmobilien sind weitaus marktgängiger als Gewerbeimmobilien. Deshalb ist das Risiko aus dem Verwertungserlös für die beliehene Immobilie den Kredit nicht zurückführen zu können bei Gewerbeimmobilien größer.

3. Die Bonität des Schuldners: Übersteigt der Umfang der nachhaltig sicheren Vermögenswerte des Schuldners das Kreditvolumen bei weitem, so dürfte die Finanzierung praktisch risikolos sein.

Nach dem Urteil des BGH hat sich der Umfang ersparter Verwaltungskosten nicht am gewährten Darlehenskapital zu orientieren, sondern ist von diesem unabhängig als Betragspauschale anzusetzen. Die Höhe ersparter Verwaltungskosten läßt sich über die einmal jährlich veröffentlichte Statistik der Deutschen Bundesbank über die Ertragslage der Kreditinstitute schätzen, die auch die Verwaltungsaufwendungen der Realkreditinstitute ausweist. Bei einer derartigen Schätzung ist allerdings zu berücksichtigen, daß ein Großteil der für die Verwaltung eines Darlehens erforderlichen Aufwendungen bereits in der Darlehensgewährungsphase anfällt. Grundsätzlich kann wohl davon ausgegangen werden, daß ca. 0,5 - 1 % der Darlehenssumme eines jeden der insgesamt gewährten Darlehen diesem Kostenblock zuzurechnen ist, und damit als verbraucht und nicht erstattungsfähig zu bezeichnen ist. Zudem ist zu berücksichtigen, daß in dem sodann noch verbleibenden Kostenblock auch jene Kosten der Risikovorsorge enthalten sind, welche der Darlehensgeber aufwendet, den Eintritt des Risikofalls zu verhindern. Nur der nach Abzug auch dieser Kosten (zur Vermeidung von Doppelzählungen) verbleibende Teil der Verwaltungskosten wird für die rein verwaltungstechnische Betreuung laufender Engagements zur Verfügung stehen und stellt damit die ersatzfähigen unverbrauchten Verwaltungskosten dar. Gutachterliche Schätzungen bewegen sich um die 100 € für den jährlichen Aufwand der reinen Darlehensverwaltung.


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Es folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Vorfälligkeit, Vorfälligkeitsberechnung) hohe Übereinstimmungen aufweisen.

Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zu Steuersparimmobilien/Schrottimmobilien

Zum Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank wegen fehlender Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz

08.04.2008

Der XI. Zivilsenat des BGH hatte mit Urteil vom 26.02.2008 (Az:XI ZR 74/06) erneut über Schadensersatzansprüche von Erwerbern sog. Steuersparimmobilien zu entscheiden.

Weiterhin positive Tendenz in der Rechtsprechung

Vorfälligkeitsentschädigungsberechnungen sind nicht selten unberechtigt oder überhöht

24.09.2007

Auch nach mehreren Grundsatzurteilen u. a. vom 1. Juli 1997 und 30.11.2004 des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsentschädigung, besteht oftmals weiterhin Klärungsbedarf bei den Darlehensnehmern, die Hypothekenkredite vor Ablauf der Festschreibungszeit vorzeitig gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen oder bereits abgelöst haben. Die auch bei den normalen Baufinanzierungen oftmals mehrere Tausend Euro betragenden Vorfälligkeitsentschädigungen sind nicht selten entweder der Höhe nach zu beanstanden oder in einigen Fällen gänzlich unberechtigt.

Rechtsprechung verdichtet sich zu Gunsten der Verbraucher

Sondertilgungen sind bei der Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen schadensmindernd zu berücksichtigen

24.09.2006

Zukünftige Sondertilgungen sind bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 23.08.2006 (Az: 25 S 43/06) zu Gunsten der Darlehensnehmer entschieden:

Das vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht des Darlehensnehmers ist bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd zu berücksichtigen. Die häufig von Banken zitierte Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 25.05.2000, WM 2001, 565) ist nicht geeignet, die Rechtsauffassung, zukünftige Sondertilgungen seien nicht zu berücksichtigen, zu stützen. Das OLG Frankfurt hat sich nicht grundsätzlich mit der Frage der Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts befasst, sondern habe wegen unzureichenden Vortrags des Darlehensnehmers in einem Einzelfall die Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts aus tatsächlichen Gründen abgelehnt. Auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen können damit unter Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts noch erheblich reduziert werden.

Vorfälligkeitsentschädigungen nochmals überprüfen

Bundesgerichtshof mit faustdicker Überraschung zum Jahreswechsel

31.12.2000

Damit hatten die wenigsten gerechnet. Mit seinem jüngsten Urteil (BGH XI ZR 27/00) rückt der Bundesgerichtshof von seinem Grundsatzurteil zur Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Jahr 1997 (BGH WM 1997, 1747) wieder ein Stück weit ab. Alle Darlehensnehmer, die eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlten, auch solche, die sich in der Vergangenheit erfolglos oder nur mit einem Teilerfolg an ihre Bank wandten, sind aufgefordert, ihr Anliegen nochmals überprüfen zu lassen.

Schadensberechnungen der Kreditinstitute häufig überhöht

Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung

01.05.1994

Angesichts der derzeitig niedrigen Zinssätze überlegen viele Darlehensnehmer, die seinerzeit ihren Kredit zu einem erheblich höheren Zinssatz abgeschlossen haben, auf einen neuen Kredit umzuschulden.

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