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Haustürwiderruf: Mehr Klarheit für die Erwerber von Steuersparimmobilien und fremdfinanzierten Kapitalanlagen.

Zinsvorteile bei der Rückabwicklung von wirksam widerrufenen Darlehensverträgen

17.01.2003

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Mehr Klarheit verschafft der Bundesgerichtshof Darlehensnehmern, die Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge oder Kapitalanlage erwarben und über deren tatsächlichen Wert getäuscht wurden. Mit zweimonatiger Verspätung folgen die Begründungen für zwei Urteile aus November 2002 (BGH XI ZR 3/01; BGH XI ZR 47/01).

Ein Blick zurück: Mit Urteil vom 09.04.2002 hatte der BGH entschieden, daß Kapitalanlager, die unaufgefordert auf den Erwerb von fremdfinanzierten Eigentumswohnungen zur sicheren Altersvorsorge von Dritten angesprochen wurden, den laufenden Darlehensvertrag wegen Verstoßes gegen das Haustürwiderrufsgesetz noch jederzeit widerrufen können, wenn dieser Vertrag keine oder eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthielt.

In einem weiteren Urteil vom 14.05.2002 hatte der BGH entschieden, daß in denjenigen Fällen, in denen ein Dritter, ein sog. Treuhänder oder Geschäftsbesorger, den notariellen Kaufvertrag und den Darlehensvertrag für den Kunden abschloß, ein Fall von verbotener Rechtsberatung vorliegt, wenn der beauftragte Dritte kein Rechtsanwalt war. Das war der Regelfall.

Gegenüber der Bank durften die geleisteten Zins- und Tilgungszahlungen gegen Übertragung der Immobilie zurückgefordert werden, sofern der Bank vor Abschluß des Darlehensvertrags nicht die notarielle Vollmachtsurkunde im Original oder in notarieller Ausfertigung vorgelegen hatte. Eine beglaubigte Abschrift der notariellen Urkunde reicht dafür nicht. Im Regelfall können Banken nicht beweisen, das Original oder die notarielle Ausfertigung vor Vertragsschluß eingesehen zu haben.

Insofern können sich diejenigen, bei denen ein Treuhänder an den Vertragsschlüssen mitwirkte, gute Hoffnungen machen, das leidige Immobilienengagement mit einem blauen Auge zu beenden.

Zweifel hingegen bestanden immer noch darüber, ob auch diejenigen Darlehensnehmer, bei denen zwar kein Treuhänder mitgewirkt hatte, die aber mit dem Vertragsschluß in einer sog. Haustürsituation überrumpelt wurden, sich ebenso aus ihrer wirtschaftlichen Notlage würden befreien können.

Eine Haustürsituation liegt vor, wenn der Geschäftspartner die Anleger außerhalb seiner eigenen Geschäftsräume unaufgefordert auf das später angenommene Angebot angesprochen hatte.

In dem ersten der beiden am 12.11.2002 entschiedenen Fälle hatten die Kläger auf Drängen eines Vermittlers, der sie unaufgefordert in ihrer Privatwohnung aufgesucht hatte, im Jahr 1993 eine fremdfinanzierte Eigentumswohnung zu einem Preis von fast 170.000 DM erworben. Der tatsächliche Wert der Wohnung lag jedoch bei nur ca. 60.000 DM.

Die über ihr Widerrufsrecht nach dem Verbraucherkreditgesetz belehrten Kläger widerriefen den Darlehensvertrag fast sechs Jahre später. Zwar seien sie über ihr Widerrufsrecht nach dem Verbraucherkreditgesetz belehrt worden, nicht aufgeklärt wurden sie jedoch über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz. Da sich die Regelungen des Widerrufs unter beiden Gesetzen unterscheiden, ersetze die Belehrung nach dem einen Gesetz nicht die Belehrung nach dem anderen Gesetz.

Zudem argumentierten die Kläger: Wegen der sittenwidrigen Kaufpreisübersetzung sei auch der Darlehensvertrag sittenwidrig, weil der ein mit dem Kaufvertrag verbundenes Geschäft darstellte.

Überdies warfen sie der beklagten Sparkasse vor, den beteiligten Maklern und Vermittlern hohe Innenprovisionen von über 17% des Kaufpreises verschafft zu haben.

Der Bundesgerichtshof stellt dazu zunächst fest, daß eine Widerrufsbelehrung nach dem Verbraucherkreditgesetz in der Tat nicht die Belehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz zu ersetzen vermag. Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften reiche weiter als das Widerrufsrecht beim Verbraucherkredit.

Sodann problematisiert er jedoch die Frage, daß dieses Widerrufsrecht grundsätzlich nur den Verbraucher gegenüber den Mitarbeitern oder Beauftragten des Kreditgebers schützt, nicht jedoch gegenüber solchen Personen, die nicht im Auftrag des Kreditgebers handelten, als sie das Haustürgeschäft anbahnten.

Zwar müsse sich eine Bank auch deren Verhalten zurechnen lassen, wenn sie Kenntnis von diesen Geschäftspraktiken hatte, oder jedenfalls die eigene Unkenntnis auf Fahrlässigkeit beruhte. Diese Frage bedurfte jedoch noch weiterer Sachverhaltsaufklärung. Der Vermittler arbeitete erstmalig mit der Sparkasse zusammen. Damit war der Fall an die vorherige Instanz zurückzuverweisen.

In bezug auf den wucherischen Kaufpreis der Immobilie führt der BGH aus: Daraus könne nicht automatisch die Sittenwidrigkeit des Darlehens gefolgert werden. Dafür wäre neben einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis - der gezahlte Kaufpreis muß dabei den tatsächlichen Wert der Wohnung um knapp 100% überschreiten – Voraussetzung, daß dem Kreditgeber das auffällige sittenwidrige Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung auch bekannt war. Beides wurde von den Klägern nicht ausreichend dargelegt.

Ebenso wegen unzureichenden Sachvortrags wies der BGH die Anschuldigung der Kläger zurück, die Sparkasse hätte über die von ihr mitfinanzierten versteckten Innenprovisionen zugunsten des Vertriebs aufklären müssen. Grundsätzlich sei jeder Verkäufer frei, seine Vertriebskosten intern zu kalkulieren und dem Kunden gegenüber nicht offenzulegen. Dann bestehe erst recht keine Aufklärungspflicht der Bank über diese Kosten, nur deshalb, weil sie davon positive Kenntnis habe.

Eine derartige Aufklärungspflicht würde erst dann bestehen, wenn sich dem Kreditgeber die Vermutung aufdrängen muß, daß der Käufer und Darlehensnehmer durch den Verkäufer sittenwidrig übervorteilt werde. Dafür fehlte es jedoch an ausreichenden Beweisen durch die Kläger.

Im zweiten am 12.11.2002 entschiedenen Fall, hatte die Bank den Erwerb eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds finanziert. Den Bankangestellten für die Finanzierung – obwohl von den Klägern nicht bestellt – hatte der Vermittler des Fondsanteils direkt in die Wohnung der Kapitalanleger mitgebracht – ein klarer Fall von Haustürsituation, so auch der BGH.

Bei den Verhandlungen um die Kapitalanlage preiste der Bankangestellte mehrfach die Anlage an, ließ sich aber zum Ende des Gesprächs ein Formular abzeichnen, in dem stand, daß die Bank die Prospektunterlagen der Anlage nicht überprüft habe und insoweit keine Beratungs-. und Überwachungsfunktion übernehme, sondern sich ausschließlich auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränke.

Damit stellte sich die Frage, ob der Bankangestellte mit seinen Empfehlungen möglicherweise zu Lasten der Bank über die reine Kreditgeberrolle hinausgegangen war. In diesem Fall hätte die Bank für das Gesamtgeschäft aus Fondsanlage und Darlehen wie für ein wirtschaftlich verbundenes einheitliches Geschäft einstehen müssen.

Dieser Ansicht ist der BGH nicht gefolgt. Deshalb ließ er zwar zu, daß der Darlehensvertrag, weil er wegen fehlender Widerrufsbelehrung wirksam widerrufen war, zurück abgewickelt wird. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags gegenüber der Bank ließ er jedoch nicht zu.

In seinem Urteil beantwortete er auch weitere für die technische Durchführung der Rückabwicklung wichtige Fragen:

Der Darlehensgeber hat einen Anspruch auf die Rückzahlung des ausgezahlten Darlehensbetrages, keinen Anspruch hat er auf ein etwaiges vertraglich vereinbartes Disagio oder Bearbeitungskosten oder gar eine Vorfälligkeitsentschädigung, denn der Vertrag wurde widerrufen. Ferner hat der Darlehensgeber Anspruch auf eine marktübliche Verzinsung des ausgezahlten Darlehensbetrages.

Der Darlehensnehmer hat ebenso einen Anspruch auf Erstattung der geleisteten Zins- und Tilgungsraten. Im Hinblick auf die Verzinsung dieser Erstattungsansprüche bestanden zunächst Befürchtungen, daß der BGH wegen einer anderslautenden gesetzlichen Regelung sie der Bank zwar zubilligen, den Kreditnehmern jedoch vorenthalten würde. Doch auch deren Ansprüche sind jetzt vom Kreditgeber mit den marktüblichen Sätzen zu verzinsen.

Im Hinblick auf die Höhe der marktüblichen Sätze kann wohl davon ausgegangen werden, daß diese aus dem Wertpapiergeschäft, nicht jedoch aus dem Kreditgeschäft herzuleiten sind, weil die Banken unter den marktüblichen Sätzen des Kreditgeschäfts eine Gewinnmarge für ein Geschäft erzielen würden, das faktisch nie bestand.

In ihren Differenzierungen bietet die genwärtige Urteilslandschaft weiterhin viel Licht und Schatten sowohl für die betroffenen Banken als auch deren Darlehensnehmer.

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Lehman-Geschädigten droht in Kürze Verjährung ihrer Ansprüche

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