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Maklerprovision gefährdet

Nur gewissenhaft agierende Makler erwerben einen rechtlich einwandfreien Provisionsanspruch

18.08.2002

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Die Käufer von Immobilien zahlen sie nicht gern – die Maklerprovision. Im Vergleich zu dem für sie getätigten Aufwand erscheint ihnen die Höhe der Provision als geradezu überzogen. Gerne übersehen wird dabei, daß der Makler eine Vielzahl von Interessenten erst einmal durch aktive Maßnahmen wie Anzeigenschaltung, Exposégestaltung und Besichtigungstermine gewinnen muß, bevor er einen abschlußbereiten Kaufinteressenten findet, der dann auch noch seine Provision zahlt.

Die Maklerprovision ist somit vielen Anfeindungen ausgesetzt. Vor Gericht treffen sich Käufer und Makler und streiten um die Provisisonsverpflichtung. Ungünstig für die Makler: Ihr Provisionsanspruch ist nicht so sicher, wie es zunächst erscheint.

Zunächst einmal darf jeder Kaufinteressent, der sich auf eine Anzeige, eine Internetofferte oder einen Objektaushang hin an einen Makler wendet, davon ausgehen, daß der Makler mit dem Verkäufer der Immobilie ein Vertragsverhältnis eingegangen ist. Als interessierter Käufer geht er deshalb mit dem Anruf beim Makler noch kein Auftragsverhältnis ein. Dieses kommt erst wie im Rechtsverkehr üblich durch Angebot und Annahme zustande.

Es entsteht also auch nicht schon durch die Übersendung eines Verkaufsexposés, das einen Hinweis auf die bei Erfolg fällige Maklerprovision enthält, denn wie soll der Käufer schon im Vorhinein einer Provision zustimmen, deren Höhe er nicht kennt. Insoweit ist das im Verkaufsexposé angepriesene Objekt auch nicht für den Käufer gesperrt, sofern er die Provision vermeiden möchte.

Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt.“ (BGH WM 1991, 643).

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen.

Vereinbart der Interessent nach Übersendung des Exposés mit dem Makler einen Besichtigungstermins, wendet sich jedoch gegen die Höhe der im Exposé angegebenen Provision, die er als ortsunüblich ansieht, so kommt ein Auftragsverhältnis zur ortsüblichen Provision zustande (OLG Frankfurt 19 U 61/99 vom 15.09.99).

Und auch über die Formulierung seines Angebots an den potentiellen Kunden sollte sich der Makler Gedanken machen. Formulierungen wie „Kaufpreis 500.000 + 5,8% Courtage“, „Käuferprovision 4,64% inkl. MwSt“ oder „im Kaufpreis nicht eingeschlossen sind unsere Maklergebühren von 4% inkl. MwSt“ wurden von den Gerichten kassiert. Hintergrund: Der Makler wird regelmäßig vom Verkäufer beauftragt. Aus Sicht des Interessenten tritt er somit als bereits beauftragter Makler auf. Dann können die obigen Formulierungen vom Kaufinteressenten so verstanden werden, als ob er mit der Maklerprovision die Rechnung für den Maklerauftrag des Verkäufers begleicht. Nicht eindeutig ergebe sich jedenfalls aus diesen Formulierungen, daß der Makler dem Kaufinteressenten ein Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags unterbreitet.

Allerdings hat der BGH (WM 2000, 420) die folgende Formulierung als für ein Angebot auf einen Maklervertrag ausreichend passieren lassen, weil der Kaufinteressent gleichzeitig eine Erklärung zu unterzeichnen hatte, aus der sich ergab, daß ihm das nachgewiesene Objekt vorher nicht bekannt war:

„Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags wird eine Maklergebühr von 3% plus MwSt zur Zahlung an den Makler fällig. Sollte das nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres ... privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an den Makler zu zahlen."

Entscheidend für die höchstrichterliche Beurteilung war, daß eigentlich jeder Kaufinteressent, der eine Erklärung zur mangelnden Vorkenntnis über das nachgewiesene Objekts unterschreibt, erkennen muß, daß der Zweck dieser Erklärung darin besteht, den Provisionsanspruch gegen den Käufer sicherzustellen. Insoweit seien die weiteren Formulierungen vom Käufer eindeutig als das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags zu interpretieren gewesen.

Ist ein Maklerauftrag unzweifelhaft mit dem Käufer zustandegekommen und erwirbt dieser die angepriesene Immobilie, so können weitere Umstände den Rechtsanspruch des Maklers auf Provisionszahlung gefährden:

1. Grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision hat der Makler, wenn er nur die Örtlichkeit, nicht jedoch den Verkäufer nachweist (KG 10 U 3177/98 vom 20.09.99). Nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn der Käufer nach Besichtigung des Objektes, bewußt den Makler umgehend, den Verkäufer selbst herausfindet, gilt der Nachweis als voll erbracht, und die Provision wird fällig (OLG Hamm NJW-RR 1999, 632).

2. Eine Maklerprovision wird nicht geschuldet, sofern der Käufer aufgrund des notariellen Kaufvertrags nicht zum Zuge kommt, weil die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt (BGH WM 1999, 1023). Ebenso entfällt die Zahlungspflicht, wenn wegen fehlender Bebaubarkeit ein vertraglich ausbedungenes Rücktrittsrecht ausgeübt wird (HansOLG 11 U 10/99 vom 28.05.99), die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags an die Zustimmung des Verwalters geknüpft wird, dieser die Zustimmung jedoch verweigert (LG Düsseldorf 21 S 685/97 vom 14.10.97), oder der Kaufvertrag erfolgreich wegen Arglist oder Irrtum angefochten wird (HansOLG 11 U 176/96 vom 02.06.98).

Dagegen bleibt die Pflicht zur Provisionszahlung bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis reduziert hat und selbst - ohne Einschaltung des Maklers also – abermals inseriert, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldet und kauft (BGH WM 1999, 1020).

3. Soweit die Informationen des Maklers nicht zu einem Kauf des Objekts durch seinen Maklerkunden, sondern durch Dritte führen, wird der Maklerkunde provisionspflichtig, so bspw. im Fall der vertragswidrigen Weitergabe von Informationen oder bei familiären Verflechtungen zwischen dem Kunden und einem Dritten (OLG Frankfurt 17 U 123/96 vom 03.08.99).

4. Nimmt ein als Vermittler tätiger Makler das umfangreiche Vertrauen des Verkäufers in Anspruch, so hindert diese Stellung ihn grundsätzlich nicht daran, auch mit dem späteren Käufer ein Vertragsverhältnis zu begründen. Seinen Anspruch auf die fälligen Provisionen gefährdet er nur dann, wenn er seine Doppelmaklertätigkeit den Parteien nicht offenbart oder sich nicht als „ehrlicher Makler“ zwischen den widerstreitenden Interessen aufführt.

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