Umsichtige Makler agieren auf sicherem Terrain

In einer Vielzahl von Urteilen der letzten Jahre wurde die Maklerhaftung bejaht. Wenig rechtskundigen Maklern drängt sich deshalb der Eindruck auf, als wären sie in der Ausübung ihrer Tätigkeit erheblichen Haftungsrisiken ausgesetzt. Tatsächlich verzerrt dieser Eindruck die bestehende Rechtslage.

Als für die Berufsausübung gefährlich einzustufen sind nur solche Haftungsrisiken, die schlechterdings nicht beherrschbar sind. Die typischen Risiken, denen sich ein Makler aussetzt, sind dagegen durch Vorsorgemaßnahmen weitgehend auszuschalten. Makler sollten im wesentlichen folgende Dinge beachten (insbesondere: BGH NJW 2000, 3642):

1. Vorhandene für den Vertragsabschluß wichtige Informationen hat der Makler immer an den Kunden weiterzugeben.

2. Für die Richtigkeit des übertragenen Wissens hat der Makler dann nicht einzustehen, wenn er gleichzeitig die Quelle seiner Information benennt (Verkäufer, Baubehörde, Grundstückssachverständiger etc.).

3. Wird dem Makler offenbar, daß der Kunde von fehlerhaften Informationen ausgeht, so hat er diese richtigzustellen.

4. Gegen eine Haftung aus fehlendem Wissen schützt sich der Makler, indem er darauf hinweist, daß er die erfragte Information mangels vorhandenem Wissen nicht erteilen kann.

Schon bei der Erstellung des Exposés sollte der Makler die obigen Grundsätze beachten. Dem Exposé sollte deshalb der Hinweis nicht fehlen, daß mit dem Prospekt nur die Informationen des Verkäufers oder Dritter (bspw. behördliche Informationen) weitergegeben werden so daß für die uneingeschränkte Richtigkeit nicht eingetreten werden kann.

Grundsätzlich sollten sich Makler davor hüten, die vom Verkäufer erteilten Informationen selbst zu verfeinern, indem bspw. Grundrißzeichnungen angefertigt, Flächenberechnungen vorgenommen oder Nutzungsbeispiele vorgeschlagen werden. Auch vor der eigenständigen Ermittlung steuerlicher Vorteile für den Käufer eines Renditeobjektes oder vor der Erteilung von Rechtsauskünften bspw. in bezug auf Kündigungsfristen bei vermieteten Immobilien ist dringend zu warnen. Solange sich der Makler mit seinen Angaben im Verkaufsprospekt nicht auf die Information durch Dritte berufen kann, schwebt er in einer latenten Haftungsgefahr.

Insoweit vorbeugend handelt ein Makler, der die Inhalte auf den einzelnen Seiten des geplanten Verkaufsprospekts vom Verkäufer als wahrheitsgemäß quittieren läßt.

Den Makler treffen nach der geltenden Rechtsprechung keine umfassenden Erkundungs- und Nachprüfungspflichten (grundlegend dazu: BGH NJW 1982, 1147): Ein Makler, der von seinem Kunden beauftragt wird, die Bebaubarkeit eines Grundstücks herauszufinden, schuldet nicht die definitive Antwort auf die Frage der Bebaubarkeit, sondern lediglich die Weitergabe der von der Baubehörde erteilten Information. Gleichwohl geht die Rechtsprechung davon aus, daß Makler wie auch ihre Erfüllungsgehilfen, die Mitarbeiter, eine qualifizierte Fachkompetenz in ihren Beruf einbringen und offensichtlich unrichtige Angaben (z.B. über eine nach den gesetzlichen Vorschriften nicht erzielbare Miethöhe, bestehende Nutzungsmöglichkeiten von Räumlichkeiten, notwendige Reparaturkosten etc.) erkennen und richtigstellen.

Am Beispiel der Weitergabe von Informationen über die Bonität von Käufer und Verkäufer wird deutlich, wie die Rechtsprechung den Pflichtenkreis des Maklers zieht:

- Über ihm bekannte finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers hat der Makler den Käufer der in Bau befindlichen Eigentumswohnung aufzuklären (OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 1206).

- Ebenso hat der Makler den eigenen Kunden aufgrund seiner Fachkunde vom Vertragsschluß abzuhalten, solange die Finanzierbarkeit des Kaufs nicht gesichert ist (OLG Dresden, BB 1997, 1226).

Eine Ausweitung der Haftung droht zudem, wenn der Makler sich das Vertrauen seiner Kunden sichert, indem er mit dem Verweis auf besondere Erfahrung und Fachkunde wirbt. Derartige Versprechen können verpflichtenden Charakter entfalten und Schadensersatzansprüche begründen.

Ein Punkt häufiger Auseinandersetzung zwischen Makler und Kunde offenbart sich auch in der Frage der Preisfindung für die angebotene Immobilie. Eine Haftung droht, wenn der im Alleinauftrag tätige Makler den Verkauf durch abwegig hohe Preisvorstellungen verschleppt, der Verkäufer somit zusätzliche Zinslasten trägt (BGH NJW-RR 2000, 432).

Gelingt gleichwohl der Verkauf der Immobilie, so droht die Haftung von der anderen Seite. Möglicherweise wird der Käufer den Makler wegen des überhöhten Kaufpreises verklagen (Haftung abgewiesen: OLG Koblenz 7 U 232/99). Und auch im entgegengesetzten Fall kann sich der Makler schadensersatzpflichtig machen: nämlich, wenn er einen objektiv zu niedrigen Verkaufspreis vorschlägt, der Erlös des Verkäufers somit zu gering ausfällt. (Haftung stattgegeben: OLG Schleswig 14 U 136/99).

Die Haftung des Maklers wird übrigens regelmäßig nicht durch die erlangte Provision begrenzt. Die eingreifende Schadensersatzhaftung bezieht sich unabhängig von der vereinnahmten Maklerprovision auf den entstandenen Schaden. Wenngleich in vielen Fällen nur die Maklerprovision auf dem Spiel stand, so deshalb weil der Makler auf Zahlung der Provision klagte und verlor: seine Kunden wußten ihm nämlich eine Pflichtverletzung entgegenzuhalten. Insoweit hatten sie ihre Rechtsmittel nicht ausgeschöpft.

Und auch seinem Auftraggeber, dem Verkäufer, können die Pflichtverletzungen des Maklers entgegengehalten werden. Dies gilt immer dann, wenn der Makler nicht nur in einer nachweisenden oder vermittelnden Funktion tätig war, sondern erkennbar vom Verkäufer mit weitreichenden Vollmachten zum Geschäftsabschluß ausgestattet war. In diesem Fall gilt der Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.