Ausgewählte Beiträge

Die Haftung des Maklers

Umsichtige Makler agieren auf sicherem Terrain

18.08.2002

Beiträge anzeigen, die einen der folgenden Begriffe beinhalten:

In einer Vielzahl von Urteilen der letzten Jahre wurde die Maklerhaftung bejaht. Wenig rechtskundigen Maklern drängt sich deshalb der Eindruck auf, als wären sie in der Ausübung ihrer Tätigkeit erheblichen Haftungsrisiken ausgesetzt. Tatsächlich verzerrt dieser Eindruck die bestehende Rechtslage.

Als für die Berufsausübung gefährlich einzustufen sind nur solche Haftungsrisiken, die schlechterdings nicht beherrschbar sind. Die typischen Risiken, denen sich ein Makler aussetzt, sind dagegen durch Vorsorgemaßnahmen weitgehend auszuschalten. Makler sollten im wesentlichen folgende Dinge beachten (insbesondere: BGH NJW 2000, 3642):

1. Vorhandene für den Vertragsabschluß wichtige Informationen hat der Makler immer an den Kunden weiterzugeben.

2. Für die Richtigkeit des übertragenen Wissens hat der Makler dann nicht einzustehen, wenn er gleichzeitig die Quelle seiner Information benennt (Verkäufer, Baubehörde, Grundstückssachverständiger etc.).

3. Wird dem Makler offenbar, daß der Kunde von fehlerhaften Informationen ausgeht, so hat er diese richtigzustellen.

4. Gegen eine Haftung aus fehlendem Wissen schützt sich der Makler, indem er darauf hinweist, daß er die erfragte Information mangels vorhandenem Wissen nicht erteilen kann.

Schon bei der Erstellung des Exposés sollte der Makler die obigen Grundsätze beachten. Dem Exposé sollte deshalb der Hinweis nicht fehlen, daß mit dem Prospekt nur die Informationen des Verkäufers oder Dritter (bspw. behördliche Informationen) weitergegeben werden so daß für die uneingeschränkte Richtigkeit nicht eingetreten werden kann.

Grundsätzlich sollten sich Makler davor hüten, die vom Verkäufer erteilten Informationen selbst zu verfeinern, indem bspw. Grundrißzeichnungen angefertigt, Flächenberechnungen vorgenommen oder Nutzungsbeispiele vorgeschlagen werden. Auch vor der eigenständigen Ermittlung steuerlicher Vorteile für den Käufer eines Renditeobjektes oder vor der Erteilung von Rechtsauskünften bspw. in bezug auf Kündigungsfristen bei vermieteten Immobilien ist dringend zu warnen. Solange sich der Makler mit seinen Angaben im Verkaufsprospekt nicht auf die Information durch Dritte berufen kann, schwebt er in einer latenten Haftungsgefahr.

Insoweit vorbeugend handelt ein Makler, der die Inhalte auf den einzelnen Seiten des geplanten Verkaufsprospekts vom Verkäufer als wahrheitsgemäß quittieren läßt.

Den Makler treffen nach der geltenden Rechtsprechung keine umfassenden Erkundungs- und Nachprüfungspflichten (grundlegend dazu: BGH NJW 1982, 1147): Ein Makler, der von seinem Kunden beauftragt wird, die Bebaubarkeit eines Grundstücks herauszufinden, schuldet nicht die definitive Antwort auf die Frage der Bebaubarkeit, sondern lediglich die Weitergabe der von der Baubehörde erteilten Information. Gleichwohl geht die Rechtsprechung davon aus, daß Makler wie auch ihre Erfüllungsgehilfen, die Mitarbeiter, eine qualifizierte Fachkompetenz in ihren Beruf einbringen und offensichtlich unrichtige Angaben (z.B. über eine nach den gesetzlichen Vorschriften nicht erzielbare Miethöhe, bestehende Nutzungsmöglichkeiten von Räumlichkeiten, notwendige Reparaturkosten etc.) erkennen und richtigstellen.

Am Beispiel der Weitergabe von Informationen über die Bonität von Käufer und Verkäufer wird deutlich, wie die Rechtsprechung den Pflichtenkreis des Maklers zieht:

- Über ihm bekannte finanzielle Schwierigkeiten des Bauträgers hat der Makler den Käufer der in Bau befindlichen Eigentumswohnung aufzuklären (OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 1206).

- Ebenso hat der Makler den eigenen Kunden aufgrund seiner Fachkunde vom Vertragsschluß abzuhalten, solange die Finanzierbarkeit des Kaufs nicht gesichert ist (OLG Dresden, BB 1997, 1226).

Eine Ausweitung der Haftung droht zudem, wenn der Makler sich das Vertrauen seiner Kunden sichert, indem er mit dem Verweis auf besondere Erfahrung und Fachkunde wirbt. Derartige Versprechen können verpflichtenden Charakter entfalten und Schadensersatzansprüche begründen.

Ein Punkt häufiger Auseinandersetzung zwischen Makler und Kunde offenbart sich auch in der Frage der Preisfindung für die angebotene Immobilie. Eine Haftung droht, wenn der im Alleinauftrag tätige Makler den Verkauf durch abwegig hohe Preisvorstellungen verschleppt, der Verkäufer somit zusätzliche Zinslasten trägt (BGH NJW-RR 2000, 432).

Gelingt gleichwohl der Verkauf der Immobilie, so droht die Haftung von der anderen Seite. Möglicherweise wird der Käufer den Makler wegen des überhöhten Kaufpreises verklagen (Haftung abgewiesen: OLG Koblenz 7 U 232/99). Und auch im entgegengesetzten Fall kann sich der Makler schadensersatzpflichtig machen: nämlich, wenn er einen objektiv zu niedrigen Verkaufspreis vorschlägt, der Erlös des Verkäufers somit zu gering ausfällt. (Haftung stattgegeben: OLG Schleswig 14 U 136/99).

Die Haftung des Maklers wird übrigens regelmäßig nicht durch die erlangte Provision begrenzt. Die eingreifende Schadensersatzhaftung bezieht sich unabhängig von der vereinnahmten Maklerprovision auf den entstandenen Schaden. Wenngleich in vielen Fällen nur die Maklerprovision auf dem Spiel stand, so deshalb weil der Makler auf Zahlung der Provision klagte und verlor: seine Kunden wußten ihm nämlich eine Pflichtverletzung entgegenzuhalten. Insoweit hatten sie ihre Rechtsmittel nicht ausgeschöpft.

Und auch seinem Auftraggeber, dem Verkäufer, können die Pflichtverletzungen des Maklers entgegengehalten werden. Dies gilt immer dann, wenn der Makler nicht nur in einer nachweisenden oder vermittelnden Funktion tätig war, sondern erkennbar vom Verkäufer mit weitreichenden Vollmachten zum Geschäftsabschluß ausgestattet war. In diesem Fall gilt der Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.

Weitere Beiträge

Gescheiterte Altersvorsorge auf Kredit

Clerical Medical (CMI) BGH Anerkenntnis-Urteil

22.02.2012

Clerical Medical Anleger können nach BGH-Urteil auf Schadensersatz hoffen. Der Anlageberater versprach eine Rente zur sicheren Altersversorgung. Das Rentenmodell besteht aus einem Darlehensvertrag über 250.000,00 EUR zu 6,5 % Zinsen und einer fondsgebundenen Kapitallebensversicherung. Die Lebensversicherung wird nicht monatlich angespart, sondern über das Darlehen aus einer Einmalzahlung von 247.000,00 EUR gespeist.

Teilzahlungszuschlag in Versicherungsverträgen - Nach BGH-Urteil Geld zurück?

Teilzahlungszuschlag ohne Effektivzinsangabe in Versicherungsverträgen - BGH-Urteil

29.09.2010

Versicherungsnehmer, die statt einer Jahresprämie unterjährige Raten (monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich) zahlen, können u. U. viel Geld von ihren Versicherern zurückfordern. Da Versicherungsnehmer hohe einmalige jährliche Leistung häufig nicht zahlen wollen, werden monatliche, vierteljährliche oder halbjährliche Raten vereinbart. Hierfür verlangt der Versicherer Telzahlungszuschläge. Der Versicherer gewährt dem Kunden damit Kredit und muss den daraus resultierenden effektiven Jahreszins angeben.

Lehman-Geschädigten droht in Kürze Verjährung ihrer Ansprüche

Rechtsposition von Lehman-Anlegern durch Urteile der Landgerichte Mönchengladbach und Hamburg gestärkt

18.12.2009

Viele Lehman-Anleger haben Zertifikate im Februar 2007 auf Anraten ihrer Bankberater gekauft und durch die Lehman-Pleite im September 2008 drastische wirtschaftliche Verluste erlitten. Es liegen weitere positive Urteile vor: Die Commerzbank AG wurde als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank AG von den Landgerichten Hamburg und Mönchengladbach verurteilt, Lehman-Anlegern den Schaden zzgl. Zinsen vollständig zu ersetzen und die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten zu tragen (Landgericht Mönchengladbach, Urteil vom 17.11.2009, Az: 3 O 112/09, Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.12.2008, 318 O 4/08, rechtskräftig).

Erstes BGH-Urteil zum seit 01.01.2008 geltenden Betreuungsunterhalt

BGH-Urteil: Nachehelicher Ehegattenunterhalt wegen Kindesbetreuung stark eingeschränkt

23.04.2009

Betreut der geschiedene Ehegatte eines oder mehrere gemeinsame Kinder, gab es nach der alten, bis zum 31.12.2007 geltenden Rechtslage für diesen relativ lange gesicherte Unterhaltsansprüche gegen den anderen Ehegatten. Vielfach wurde der Festlegung der Unterhaltsansprüche ein sogenanntes Altersphasenmodell zugrunde gelegt: War eines der Kinder jünger als acht Jahre, wurde der betreuende Elternteil nicht für verpflichtet gehalten, überhaupt eine Berufstätigkeit aufzunehmen. Erst danach wurde er nach und nach zur Aufnahme einer Teilzeittätigkeit verpflichtet. Erst wenn das jüngste der betreuten Kinder 15 Jahre alt war, wurde dem kinderbetreuenden ehemaligen Ehegatten die Aufnahme einer Vollzeittätigkeit zugemutet. Aufgrund der umfassenden Gesetzesänderungen des gesamten Unterhaltsrecht ab dem 01.01.2008 wurden auch die für die Beurteilung diese Betreuungsunterhalts geltenden gesetzlichen Regelungen entscheidend umgestellt.

Aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zu Steuersparimmobilien/Schrottimmobilien

Zum Schadensersatzanspruch gegen die finanzierende Bank wegen fehlender Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz

08.04.2008

Der XI. Zivilsenat des BGH hatte mit Urteil vom 26.02.2008 (Az:XI ZR 74/06) erneut über Schadensersatzansprüche von Erwerbern sog. Steuersparimmobilien zu entscheiden.

RSS-Feed

Kanzlei Buxtehude

Birkenhain 1a
21614 Buxtehude

Telefon:
04161 996812
Telefax:
04161 996815

Zweigstelle Stade

Am Hang 17
21682 Stade

Telefon:
04141 796565
Telefax:
04141 544546