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Hypothekendarlehen / Vorfälligkeit und kritischer Zinssatz

Richtig rechnen bei der Umschuldung im Zinstal

22.08.1997

HANDELSBLATT, Donnerstag 21.8.97

HAMBURG. Die höchstrichterlichen Grundsatzurteile zur vorzeitigen Darlehensablösung vom 1. Juli (XI ZR 197/96 XI ZR 267/96) lassen die Frage unbeantwortet, ob ein Recht auf eine vorzeitige Kreditrückzahlung auch dann besteht, wenn der Darlehensnehmer sich die derzeit günstigen Zinskonditionen für eine lange Laufzeit sichern möchte. Ein Recht auf vorzeitige Ablösung beschränkt der BGH gegenwärtig darauf, daß das beliehene Grundstück verkauft oder für eine Ausdehnung des Kreditvolumens benötigt wird.

Für den Fall der zinsmotivierten Umschuldung überwiegen die Stimmen (bspw. BGH XI ZR 283/95, 2047; OLG Karlsruhe 3 U 52/95), die den Entschädigungsanspruch der Bank auf den Ersatz des Zinsschadens beschränken möchten. Ein Vorfälligkeitsentgelt, das den Zinsschaden übersteigt, stelle den Versuch des Kreditgebers dar, sich an den Zinsgewinnen aus der Umschuldung zu beteiligen. Es wird mehrheitlich abgelehnt.

BEISPIELDARLEHEN

Darlehen

Laufzeit

Effektiver Jahreszinssatz

Nominalzinssatz

Anfängl. Tilgung

Ratentermine

500 000 DM

10 Jahre (31.8.92-31.8.02)

7,76%

7,55%

1%

vierteljährlich nachschüssig

Vorfälligkeitsentschädigung /

Kritischer Umschuldungssatz

Umschuldung zum Fremdinstitut

Umschuldung bankintern

Nach KAPO

66 000 DM / 8,71%

66 000 DM / 8,71%

n. Rechtsprechung

50 000 DM / 7,82%

40 000 DM / 7,33%

Die Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung im allgemeinen mit dem KAPO-Programm. Dabei wird unterstellt, daß die planmäßigen Zinserträge aus dem laufenden Darlehen ausfallen, und das Darlehenskapital stattdessen nur noch die Erträge aus einer Anlage in Termingeldern oder Wertpapieren erwirtschaftet. Nach dieser Methode beläuft sich die Vorfälligkeitsentschädigung im Beispieldarlehen auf ca. 66.000 DM. Die zu ersetzende Durchschnittszinsspanne beträgt ca. 3,5 Prozentpunkte.

Eine derartige Berechnungsweise hat der BGH mit seinen jüngsten Urteilen verworfen. Dem ursprünglichen Kredit sei stattdessen ein marktaktuell ausleihbares Vergleichsdarlehen gleicher Laufzeit gegenüberzustellen (Zinsverschlechterungsschaden). Daneben könne noch der entgangene Gewinn aus dem vorzeitig beendeten Geschäft verlangt werden (Zinsmargenschaden). Bezogen auf das Beispieldarlehen reduziert sich die Vorfälligkeitsentschädigung somit auf ca. 50.000 DM, die Zinsspanne beträgt ca. 2,6 Prozentpunkte.

Die Höhe der zu leistenden Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich direkt auf die Wirtschaftlichkeit der Umschuldung aus. Bietet ein fremder Darlehensgeber ein zehnjähriges Darlehen zu 6,5% effektiv an, so gilt für jede mit dem Darlehen finanzierte Mark, daß sie in den ersten fünf Jahren mit 6,5% zzgl. Zinsspanne zu finanzieren ist.

Im Fall der KAPO-Berechnung kostet sie somit:

1 DM x (1 + 6,5% + 3,5%)5

x (1 + 6,5%)5 =

1 DM x 1,105 x 1,0655 = 2,21 DM

Soll sie beim Festhalten am alten Darlehensvertrag das gleiche kosten:

1 DM x (1 + 7,76%)5

x (1 + k%)5 = 2,21 DM,

dann stellt die Unbekannte k der Rechnung den sogenannten kritischen Zinssatz dar. Er muß zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerung nach fünf Jahren mindestens gelten, damit sich die Umschuldung gegenwärtig lohnt. Vorliegend berechnet sich für k ein Satz von 8,71%. Die Umschuldung lohnt sich also nur, wenn der Effektiv-Zinssatz im August 2002 über 8,71 % läge.

Günstiger fällt die Rechnung aus, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung sich nur auf eine Zinsspanne von 2,6 Prozentpunkten bezieht. Dann liegt der kritische Zinssatz nämlich fast einen Prozentpunkt niedriger: 7,82%. Je niedriger der kritische Zins, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, daß sich die Umschuldung lohnt.

Minimale Abweichungen von der Berechnung ergeben sich, wenn man die im Zeitablauf sinkende Kapitalbindung (hängt von der Höhe der Tildung ab) berücksichtigt.

Der Kreditnehmer sollte zudem bedenken: Einer Umschuldung weit eher zugetan ist ein Kreditinstitut, wenn der neue Kunde dem Institut mit dem neuen Darlehen treu bleibt. In diesem Fall wird der Gewinn, der aus dem vorzeitig abgelösten Altkredit entgeht, durch die Gewinne aus dem Umschuldungsdarlehen mehr als kompensiert. Daran, daß das Umschuldungsdarlehen für eine längere Laufzeit vereinbart wird, verdient die Bank zusätzlich.

Im Falle einer hausinternen Umschuldung braucht der Kunde den Zinsmargenschaden nicht ersetzen. Das Umschuldungsgeschäft hätte die Bank nicht getätigt, wenn das Altdarlehen nicht vorzeitig abgelöst worden wäre. Insofern gilt die neue Finanzierungsnachfrage kausal durch die vorzeitige Ablösung bedingt. Der Gewinn des neuen Geschäfts ersetzt den Gewinnentgang aus dem alten Geschäft  (OLG Zweibrücken, WM 1996, 621). Weitere 0,5 Zinsprozentpunkte pro Restlaufzeitjahr werden somit eingespart. Der kritische Satz sinkt auf 7,33%.

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