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Eine Chance für Banken, enttäuschte Grundstückskäufer und -verkäufer.

Die Haftung des Gutachters für ein fehlerhaftes Wertermittlungsgutachten

22.07.2002

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Links und rechts des Wegs tun sich für den Bergsteiger die tiefen Abgründe auf, die ihn ins Verderben stürzen können. Auf einem ebenfalls schmalen Grat wandert der Gutachter, der ein Wertermittlungsutachten für eine Immobilie erstellt. Der Abgrund links: die Haftung gegenüber dem Auftraggeber, der Abgrund rechts: die Haftung gegenüber den Adressaten des Gutachtens, zumeist Dritte.

Immobilieunternehmen, die aufgrund eines fehlerhaften Gutachtens falsche Kaufs- oder Verkaufsdispositionen trafen, können den Sachverständigen, der im Allgemeinen über eine weitreichende Vermögensschadenshaftpflichtversicherung verfügt, für die Mängel des Gutachtens belangen.

Der Fall: Ein Eigentümer einer Mietimmobilie spannte einen gutgläubigen Grundstückssachverständigen ein, um die kreditgewährende Bank über den Ertragswert seiner Immobilie zu täuschen. Den Gutachter versorgte der Eigentümer mit fehlerhaftem Material über die zu erzielenden Mieterträge. Der Verkehrswert der Immobilie wurde deshalb vom Sachverständigen überschätzt: 1,5 Mio. DM.

Die Bank gewährte ein Darlehen von 1 Mio. DM. Des weiteren übernahm die Stadtsparkasse für den zweitrangigen Teil des Darlehens eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Die Finanzierung wurde notleidend. Es kam zur Zwangsversteigerung. Ein zweiter Sachverständiger wurde eingeschaltet. Ausgehend von den tatsächlichen Mieterträgen ermittelte dieser nur einen Verkehrswert von 790.000 DM. Versteigert wurde die Immobilie zu einem Preis von 653.000 DM.

Sparkasse und Bank nahmen den gutgläubigen Gutachter erfolgreich in Regreß (BGH ZIP 1998, 556). Ihm wurde vorgeworfen, die Angaben seines Auftraggebers ungeprüft in sein Gutachten aufgenommen zu haben. Eine sorgfältige Erstellung setze stets voraus, daß der Sachverständige für das Gutachten nur tatsächliche, von ihm überprüfte Informationen verwendet. Insoweit treffe den Gutachter stets eine Überprüfungspflicht in bezug auf unverbürgte Informationen. Mit seinem Testat qualifiziere er nämlich alle in seinem Gutachten verwerteten Informationen als den Tatsachen entsprechend.

Das Vertragsverhältnis, das Gutachter und Auftraggeber begründen, entfaltet Schutzwirkungen für Dritte. Nach dieser juristischen Kunstfigur haftet der Gutachter nicht nur gegenüber seinem Auftraggeber, sondern ebenso gegenüber Dritten – hier: die kreditgewährenden Institute – , die ihre Verhaltensweise (die Kreditgewährung) vom Inhalt des Gutachtens abhängig machen. Nach der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs begründet das besondere Vertrauen, daß ein öffentlich bestellter Sachverständiger bei seiner Gutachtertätigkeit in Anspruch nimmt, diese umfassende Haftung.

Von der Schutzwirkung des Gutachtens sind im Regelfall auch Käufer und Verkäufer einer Immobilie erfaßt.

Im vorliegenden Fall reichte die Haftung des Sachverständigen gegenüber den Kreditinstituten sogar über dasjenige Maß hinaus, das gegenüber seinem Auftraggeber galt. Gegen entsprechende Schadensersatzansprüche seines Auftraggebers wegen des fehlerhaften Gutachtens hätte der Sachverständige stets einwenden können, daß ein Auftraggeber, der solche Ansprüche stellt, treuwidrig handelt, denn er selbst habe ihm fehlerhaftes Datenmaterial geliefert. Gegen die Regreßansprüche Dritter – hier: der Kreditinstitute – geht dieser Einwand fehl.

Damit durchbrach der Bundesgerichtshof bereits zum zweiten Mal eine alte Tradition. Die Haftung aus Verträgen mit Schutzwirkung zugunsten Dritter beschränkte sich in der Vergangenheit auf denjenigen Umfang, den der Auftraggeber gegenüber dem Gutachter geltend machen konnte.

Und auch der Einwand, die Sparkasse habe vor ihrer Entscheidung über das Eingehen einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gegenüber der kreditgewährenden Bank das Gutachten überhaupt nicht gelesen, rettete den Gutachter nicht aus seiner Haftung gegenüber der Sparkasse. Die Begründung des Bundesgerichtshofes: Die kreditgewährende Bank durfte auf den Inhalt des Gutachtens vertrauen und diesen ungeprüft – auch im kommerziellen Verkehr – gegenüber der Sparkasse verwenden. Die Sparkasse hatte ihre Entscheidung über die selbstschuldnerische Bürgschaft auf die Informationen der Bank gestützt und damit mittelbar auf das Gutachten, ohne dieses im Detail zu kennen.

Etwas Ähnliches dürfte wohl gelten, wenn ein Immobilienkäufer oder –verkäufer eine Immobilie auf den Rat eines Maklers hin erwirbt oder veräußert, der seine Einschätzung einem Wertgutachten entnimmt. Dafür wäre es dann nicht erforderlich, daß auch der eigentliche Käufer oder Verkäufer das Gutachten kennt. (Zur Haftung des Maklers für eine fehlerhafte Wertermittlung: OLG Schleswig 14 U 136/99 sowie OLG Koblenz 7 U 232/99).

Gleichwohl beschränkt sich der Kreis der Adressaten, die von den Schutzwirkungen des Vertrags profitieren. Bei diesem Kreis muß es sich stets um eine überschaubare, klar abgrenzbare Gruppe von Teilnehmern des Rechtsverkehrs handeln. Im Falle des Wertermittlungsgutachtens bezieht sich der Schutzbereich insbesondere auf Käufer und Verkäufer, des weiteren auf alle Kreditinstitute, die mittel- oder unmittelbar mit der Darlehensgewährung zu tun haben.

Eine Haftung für das fehlerhafte Sachverständigengutachten wurde dagegen im folgenden Fall verneint (BGH WM 2001, 527): Eine Gemeinde nutzte das Gutachten eines Sachverständigen für die Preisfindung für ein zu veräußerndes Grundstück: 112.000 DM. Die interessierten Käufer erahnten die Fehlerhaftigkeit und gaben selbst ein Gutachten in Auftrag, das ihre Bedenken gegen das ursprüngliche Gutachten bestätigte. Gleichwohl erwarben sie das Grundstück zum überhöhten Kaufpreis von 112.000 DM, weil sie das Auftreten weiterer Kaufinteressenten fürchteten.

Doch nicht immer gelingt es, den Gutachter für die Mängel seines Gutachtens zu belangen:

1.     Den Schutzbereich des Vertrags kann der Sachverständige einschränken, indem er das Gutachten als nur für den internen Gebrauch qualifiziert. In diesem Fall kann nur der Auftraggeber, nicht jedoch können Dritte den Gutachter in Anspruch nehmen. Dem Auftraggeber wird diese Verwendungsbeschränkung des Gutachtens allerdings wenig schmecken, denn sein Interesse ist ja gerade darauf gerichtet, das Gutachten auch nach außen zu verwenden.

2.     Des weiteren bezeichnen manche Gutachter jene Informationen, auf denen das Gutachten aufbaut, und die nicht selbst geprüft wurden, als ausdrücklich ungeprüft und daher ohne Gewähr für deren Richtigkeit.

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