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OLG Karlsruhe mit verbraucherfreundlicher Entscheidung zu Erwerbermodellen

Hoffnung für Eigentümer von Steuersparimmobilien

23.05.2000

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Handelsblatt

Buxtehude. Der Streit währt nun schon mehrere Jahre (vgl. Handelsblatt v. 16./17.5.1997, S. 35). Vielen Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen ohne Eigenkapital wurden von windigen Immobilienverkäufern zum Erwerb von überteuerten Eigentumswohnungen überredet.

Regelmäßig wurden dabei Kaufpreis und Nebenkosten zu 100% mit Kredit finanziert. Weil die Summe aus monatlicher Miete und Steuerersparnis - in den ersten Jahren des Erwerbs konnte eine hohe Abschreibung geltend gemacht werden - die Verzinsung des tilgungsfreien und disagioverbilligten Darlehens zunächst noch einzuspielen vermochte, hielt sich das Haushaltsbudget der neuen Eigentümer vorerst in Balance.

Häufig erst bei Darlehensverlängerung mußten die Erwerber dann aber feststellen, daß der Immobilienwert faktisch nur halb so hoch war wie der seinerzeit finanzierte Kaufpreis. Die Darlehensschuld war wegen des finanzierten Disagios sogar noch über den Kaufpreis angestiegen. Ein unüberbrückbarer Vermögensverlust war auf diese Weise entstanden.

Viele Anwälte wurden eingeschaltet, den Immobilienerwerb rückgängig zu machen. Doch Immobilienverkäufer und Darlehensvermittler hatten zumeist schon das Weite gesucht. Und die Bank, die das Vorhaben trotz ihres Wissens um den überteuerten Kaufpreis geschäftstüchtig finanziert hatte, wies jede Verantwortung von sich.

Einen Formfehler bei der Kreditgewährung müssen die Banken indes häufig gegen sich gelten lassen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 1 U 101/99) vertritt in seinem Urteil vom 29.03.2000 den Standpunkt, daß die auf Darlehensrückzahlung klagende Sparkasse gegenüber dem Darlehensnehmer nicht die Formvorschriften des § 4 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz beachtet habe.

Diese Vorschrift sieht nämlich vor, daß die vom Verbraucher zu unterzeichnende Erklärung diverse Angaben zum Kredit enthalten muß (Darlehensbetrag, effektiver Jahreszinssatz, sonstige Kosten etc.). Zwar enthält der Darlehensvertrag diese Angaben, der Kreditvertrag für die Steuersparimmobilie wird jedoch regelmäßig von einem Treuhänder unterzeichnet, nicht jedoch vom Käufer, der Darlehensnehmer ist.

Der Treuhänder stammt aus dem Lager des Verkäufers, wird aber vom Käufer mittels notarieller Urkunde mit dem Abschluß des Kauf- und des Darlehensvertrags beauftragt. Diese Vertriebskonstruktion soll verhindern, daß der Käufer möglicherweise vom Notar bei Abschluß des Kaufvertrages oder vom Kreditgeber durch den formgebundenen Darlehensantrag über die Belastungen und Risiken des Geschäfts belehrt wird.

Die Kreditinstitute hatten es in der Vergangenheit stets billigend in Kauf genommen, daß auf diese Weise die belehrenden und warnenden Informationen über die Belastungen, die aus der Kreditaufnahme resultieren, nicht an den Verbraucher, dem eigentlichen Adressaten der Formvorschrift des § 4 Abs. 1 gelangten.

Eindeutig zielt die Vertriebskonstruktion darauf ab, die Formvorschriften des Verbraucherkreditgesetzes zu umgehen. Das aber ist nach § 18 VerbrKrG unzulässig mit der Folge, daß das Gesetz auch auf den Umgehungsversuch - hier: die notarielle Urkunde, mit welcher der Treuhänder beauftragt wird - anzuwenden ist.

Somit vertritt das OLG Karlsruhe den Standpunkt, daß entweder bereits der unwiderruflich erteilte Treuhandauftrag die vorgeschriebenen Angaben zum aufzunehmenden Darlehen (Darlehensbetrag, Zinssatz etc.) enthalten muß, oder daß - soweit diese Voraussetzung nicht gegeben ist - der Verbraucher die Konditionen des Darlehens nach seiner formgerechten Aufklärung zu genehmigen hat.

Weil im vorliegenden wie auch im Regelfall, die entsprechenden Voraussetzungen formgerechter Aufklärung nicht gegeben sind, bestimmt sich - so jedenfalls das OLG Karlsruhe - die Rechtsfolge nach § 6 VerbrKrG. Danach ist der Darlehensvertrag zwar zunächst nichtig, diese Nichtigkeit wird jedoch durch die Auszahlung des Darlehens geheilt. Indes die Heilung ist nicht vollständig. Wegen des nicht angegebenen effektiven Jahreszinssatzes reduziert sich der vereinbarte Kreditzinssatz auf den gesetzlichen Zinssatz von 4%.

Somit kann sich der Darlehensnehmer des unvorteilhaften Immobiliengeschäfts zwar nicht entledigen, beteiligt aber seinen Kreditgeber an den Verlusten des Geschäfts. Zudem wird den Kreditinstituten der Anreiz genommen, derartige Geschäfte auch künftig zu finanzieren.

Die klagende Sparkasse, die das Darlehen wegen Verzugs kündigte, konnte dem Gericht gegenüber nicht nachweisen, daß sich der Schuldner tatsächlich in Verzug befand, denn immerhin war dieser nur mit ein paar Leistungsraten in Rückstand geraten, hatte aber in der Vergangenheit Zinszahlungen auf den überhöhten Vertragszinssatz entrichtet, obwohl er nur 4% Zinsen schuldete. Die Rückzahlungsklage wurde deshalb abgewiesen.

Das Urteil ist revisionsfähig. Somit kann darauf gehofft werden, daß nach einer Vielzahl von teils widersprüchlichen Urteilen, endlich auch einmal der BGH dazu aufgerufen wird, Rechtssicherheit zum Thema Steuersparimmobilie herzustellen.

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Es folgt eine Auflistung weiterer Beiträge, die mit den Schlagworten des aktuellen Beitrags (Disagio, Steuersparimmobilie) hohe Übereinstimmungen aufweisen.

Steuersparimmobilie, Haustürwiderruf: Begründung BGH-Urteil 09.04.2002 liegt vor

Trotz grundsätzlich getrennter Geschäfte können viele Darlehensverträge im Verbund mit den Immobilienkaufverträgen rückabgewickelt werden

16.06.2002

Haustürwiderruf: Das lang herbeigesehnte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH XI ZR 91/99 vom 09.04.2002), mit dem als Haustürgeschäft abgeschlossene Darlehen widerrufen werden können, ist gesprochen. Die anfängliche Euphorie unter den betroffenen Steuersparern und Kleinstimmobilieneigentümern, die noch nach den ersten Pressemitteilungen über das Urteil herrschte, hat sich gelegt. Ernüchterung macht sich breit. Viele der Betroffenen glauben nach dem Lesen der Urteilsgründe, daß ihr Fall nun endgültig verloren sei.

Diese Einschätzung spiegelt jedoch nicht die nach dem Urteil geltende Rechtslage wider. Sie reflektiert nicht den inhaltlich höchst bedeutsamen letzten Satz des Urteils.

Zeitlich unbeschränktes Widerrufsrecht für Darlehen zur Finanzierung von Steuersparimmobilien

Bundesgerichtshof unterstützt überrumpelte Kleinanleger

09.04.2002

Viele Kleinanleger dürfen jubeln. Das gestrige Urteil des BGH (Urteil vom 09.04.02 Az: 37/2002) stärkt das Vertrauen vieler Verbraucher in die Rechtsordnung. Insbesondere Kleinsparer wurden in den vergangenen Jahren durch drückerkolonnenmäßige Vertriebspraktiken beim Verkauf und der Finanzierung von Eigentumswohnungen an den Rand des Ruins getrieben. Unterzeichneten sie seinerzeit Kreditverträge, ohne über ihr Widerrufsrecht schriftlich belehrt worden zu sein - diese schriftliche Belehrung ist vom Darlehensnehmer separat mit einer eigenen Unterschrift zu quittieren -, so können sie diese Kredite noch nach vielen Jahren widerrufen.

Kredite von Selbständigen und Gesellschaften bürgerlichen Rechts sind häufig auch Verbraucherdarlehen

4% Zinsen bei nicht angegebenem effektiven Jahreszinssatz.

31.12.2001

Das Urteil darf als Sprengsatz für so manche Kreditbeziehung gewertet werden. Auf ein Darlehen im Umfang von 2 Mio. DM mit einer Verzinsung von 9%, Tilgung 1%, abgeschlossen im Jahr 1991 für zehn Jahre können jährlich über 100.000 DM zurückgefordert werden, über zehn Jahre macht das - unter Einschluß der darüber hinaus noch fälligen herauszugebenden Nutzungen - bereits knapp 1,2 Mio. DM als Erstattungsanspruch.

Steuersparimmobilie, Vorfälligkeitsentschädigung und andere Rückerstattungsansprüche aus Darlehensverträgen

Schuldrechtsreform verkürzt Verjährungsfrist von 30 auf nur noch 3 Jahre

22.10.2001

Gemäß der Neuregelung des § 195 BGB wird die gegenwärtig noch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von 30 auf 3 Jahre verkürzt. Davon betroffen sind zum Beispiel viele Altansprüche aus Darlehen (Erstattungsansprüche aus Vorfälligkeitsentschädigungen, Disagio, variablen Zinsen etc.) und Kapitalanlage (Notleidende Investmentfonds, Steuersparimmobilien etc.), die bisher noch nicht geltend gemacht wurden, weil der geschädigte Anleger bisher noch unsicher darüber war, in welchem Umfang oder unter welchen Bedingungen er seinen Ersatzanspruch durchsetzen kann.

OLG München qualifiziert den Erwerb von Steuersparimmobilien als widerrufliches Haustürgeschäft

Eigentümer von Steuersparimmobilien schöpfen neue Hoffnung

30.06.2000

Vielen ist die Situation aus eigener Erfahrung bekannt. Selbsternannte Anlageberater sprechen Privatpersonen mit dem Ziel an, ihnen eine steuerlich begünstigte Eigentumswohnung ohne jegliches Eigenkapitalerfordernis zu vermitteln. Auf diese Weise würde der Grundstein zum mietfreien Wohnen im Alter gelegt. Die Kontaktaufnahme erfolgt zumeist "auf Empfehlung" - telefonisch, an der Haustür, aber auch am Arbeitsplatz.

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